1. 达到国家建设部制定的全国辅助设备及建筑本体运行维护服务服务示范大厦的管理水平是本项目的管理目标。
2. 项目管理期间达到ISO9001质量认证体系、ISO14001环境认证体系、OHSAS18001三合一认证体系管理标准。
3.辅助设备及建筑本体运行维护服务服务标准及要求
3.1 对园区内除房屋建筑本体之外的共用设施设备的维修、养护和管理
3.1.1大楼的栋号、楼层、房号、公共配套设施、场地标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大楼各单位名录标识在大堂内显著位署、楼层有消防疏散图。
3.1.2对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主和有关主管部门。
3.1.3大楼外观整洁；外墙玻璃幕墙清洁明亮；外墙涂料无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
3.1.4室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。
3.1.5空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。
3.1.6对大楼共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
3.1.7根据大楼实际使用年限，定期检查大楼共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主（业主委员会）提出报告与建议，根据业主（业主委员会）的决定组织维修。
3.1.8每日巡查不少于1次房间门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
3.1.9按照装饰装修管理有关规定和用户公约、临时管理规约要求，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日至少巡查4次装修施工现场，发现有影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线损害公共利益现象的应及时劝阻，并报告业主和有关主管部门。
3.2 对园区内房屋建筑本体共用部位（包括数据机房、超算机房、网络机房）及本体共用设施设备等的维修、养护和管理
3.2.1综合要求：中标单位需要对本需求书第一部分和附件工程量清单所列示的所有设备设施进行维护保养，本需求书列示的维护要求为基本维护要求，最终的维护保养方案以厂家移交设备时提出的维护保养要求为准。对此，投标单位必须充分估计其中的工作量，并予以明确确认。
（1）建立共用设备档案（设备台帐），制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行，记录保存齐全。
（2）设备及机房环境整洁、通风，无杂物，无跑、冒、滴、漏、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。
（3）设备标志齐全、规范，责任人明确；配备所需专业技术人员，操作维护人员严格执行设备操作规程及保养规范；设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。
（4）对共用设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划及住房专项维修资金使用计划，向业主（业主委员会）提出报告与建议，根据业主（业主委员会）的决定，组织维修或者更新改造。
（5）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
3.2.2供配电系统及柴油发电机组系统
(1) 建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；
(2) 每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；
(3) 每日检查高压柴油发电组、油罐油路、散热系统、消防设施状况，并每两周进行一次全面开机测试；
(4) 每年对变压器进行1次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测1次保安接地电阻；每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次；
(5) 潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；每天检查1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；
(6) 每日填写运行记录，建档备查；
(7) 每周检查一次线路，更换老化线路，更换损坏照明设备。
3.2.3 给排水设施维护
（1）保持水泵房清洁卫生，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每日巡查水泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵；各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；
（2）每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆一遍，然后再刷一遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活。楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复，每年检查对给水管道进行1次全面检查维修。
（3）排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生；
（4）按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染；
（6）保持不渗不漏，正常运行。
3.2.4电梯系统
（1）安装、维修、保养人员和电梯司机均应持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度，至少包括：《岗位安全操作规程》、《维修保养制度》、《岗位责任制度》、《交接班制度》、《设备档案管理制度》、《安全使用管理制度》和详细的《维修保养计划》。
（2）安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好；在电梯轿厢内明显位置张贴《电梯安全使用许可证》，注明：注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装企业、维修保养企业以及相应的应急报警、投诉电话号码。
（3）与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。如需自行维护保养电梯，应按电梯数量及工作状况配备足够的维护保养人员，其管理部门应将电梯管理人员、维护保养人员、联系电话及有关资料报送设备所在区有关行政主管部门，经核准后，方可自行维护保养。
（4）电梯及其安全设施每周不少于1次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告；每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。
（5）每月检查2次电梯井底，清除垃圾杂物。
（6）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。
（7）电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；电梯年故障率低于7%。
（8）制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号30分钟设法解救乘客、排除设备故障。
（9）使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。电梯技术档案资料应包括：《起重机械安全技术档案（电梯类）》和《起重机械登记卡片（电梯类）》；产品质量合格证明；大中修更新改造后的电梯应有质量验收证明（或质量验收报告）；更改部分须有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和事故记录；电梯随机文件，至少包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。
3.2.5空调维护
（1）机组断电情况下的维护保养（每月）
1) 压缩机电动机
检查并紧固压缩机电动机电源接线端子。
检测电动机三相线圈温度传感器电阻值。
检测电动机三相线圈绝缘阻抗。
清洁电动机接线端子箱。
2）压缩机电动机启动器箱
检查并紧固启动器箱内所有电源接线端子。
检查并紧固启动器箱内所有控制接线端子。
检测启动器箱内所有其他电气装置。
检查启动器箱内所有电磁接触点状态，清洁触点、线圈、衔铁等部件。
清洁启动器箱。
3）机组控制装置部分
检查并调整冷却水及冷冻水流量/压差开关检查冷却剂压力，确定冷却剂是否需要添加。
清洁机组显示控制箱。
4）清洁润滑系统
活动部件按要求添加润滑油。
5）对机组进行全面检漏（使用电子检漏仪或肥皂泡法）。
（2）机能通电情况下的维护保养（每月）
1）测量供电电源相间电压。
2）测量控制电源变压器和启动模块电源变压器次级电压。
3）测量机组显示的控制电源变压器次级电压。
4）检查显示数据的设定值和精度并进行必要的调整和校正。
（3）机组运行情况下的维护保养（每月）
1）检测电动机接线端子温度（满负荷运行过程中或机组停机1min内）。
2）检测不正常的声音、振动及高温。
3）检测是否有损坏的零件。
（4）保持主机房及主机清洁，至少每周清洁1次，要求主机和控制柜表面无污渍。
（5）空调维护及运行时每日填写运行记录，建档备查。
（6）中央空调系统：操作和配置控制系统，按用户要求提供制冷。
3.2.6弱电及智能化系统
（1）通信网络系统
有线电视系统：配置终端设备，引接分线，调节信号。
电话系统：跳线，配合通讯公司查询调整线路
按照用户需求提供个性化的配置、网络接入配置，按用户需要改变组网方式。使用内外网提供保密服务。移动通信中继系统：配合移动通讯公司使用。公共广播系统及大报告厅音响系统：使用投影、音响系统为会议服务，按要求调节投影配置，调整音响系统，有专人服务会议。会议系统、会议电视系统、中央控制系统：按要求配置以多种模式接入会议系统，调节视频信号，使用中控系统调节音频，消除噪音。使用同声传译设备，发放回收会议终端设备。使用表决系统，提供实时统计报告。
展示厅、演示厅无线扩声系统：调节无线扩声，调整音频音量。
（2）综合布线系统
（3）办公自动化系统
熟练使用该系统，用系统的所有功能提供实时信息和实时管理。
（4）建筑设备监控系统（BAS）
使用系统对大楼设备进行24监控，提供预警、消除报警、统计信息等等系统能够提供的所有服务。对信息进行查、存服务。
（5）火灾自动报警系统
熟练使用系统进行消防演练、去除误报警、及系统可以提供的其他服务。
（6）安全防范系统
24小时实时监测，及时处理异常事件。对系统数据进行增、改、删、查服务。对系统的数据定时存储备份。其他系统可提供的服务。
（7）智能化系统集成管理系统
使用管理系统的可提供的所有功能进行服务。
（8）综合布线系统：配合每月检测一次线路，对于不通线路，及时清除障碍；配合每月检查所有网络端口，及时更换故障配件。
（9）建筑设备监控系统（BAS）（水泵房、送排风、公共照明、排水、门禁）及时进行防病毒工作，每周全面检查一次。
（10）火灾自动报警系统：每周检测烟感和喷淋一次，发现故障，及时排除和更换。
（11）安全防范系统：24小时实时监测，及时更换故障设备。
3.3 园区内环境卫生管理
3.3.1 每日打扫1次各楼层通道、楼梯台阶等公共区域，并拖洗干净；每周刷洗1次；每日收集2次业主（使用人）垃圾；每日清理1次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头；每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手、各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；各梯间墙面、天花板每周除尘1次；每周擦1次楼梯道外墙及共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；检查1遍楼梯内纸屑、烟头不多于2处；铁栏油漆完好无脱皮，扶手护拦干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查50cm无显著脏污；梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无灰尘，地面干净无灰尘、无杂物、污迹；楼梯道内外玻璃，玻璃、门窗等要保持明亮、干净。
3.3.2 每年清洗软件基地外立面的玻璃幕墙1次。
3.3.3 保持电梯轿箱清洁，每日更换1次地毯，每日用吸尘器洗尘1次，每日清洁1次；每日夜间对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗1次；电梯地板每月抛光1次；每月对电梯门壁打腊上光1次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。避免在客人多时清洁电梯，若有人乘搭电梯应暂停清洁工作。标准：玻璃镜面光亮、无明显手印、污迹，轿箱四壁干净明显无灰尘，用纸巾擦拭30cm无明显污迹；灯具、天花板无明显灰尘；地毯干净无污迹。
3.3.4 每日早、晚对共用卫生间清洁2次，保洁时悬挂醒目标识；（清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用快捷布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌；用毛巾擦干净玻璃、镜面；用拖把拖干净地面；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等）；每日早上用玻璃清洁工具清洁共用卫生间的玻璃镜；每月1次用毛巾擦灯具；每月2次对共用卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。室内无异味、臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。
3.3.5 每日清扫1次车库的纸屑和垃圾；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；每月打开1次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷1次；每月擦洗1次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；每月清扫1次地下室管线；每月进行2次地下室消杀工作。地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物；无异味、空气流通；管道油漆无脱落、无锈迹；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；墙面、管线基本无污迹、无积灰。
3.3.6 每日清扫1次绿化带，及时清除垃圾；每日2次清除水池中脏物；每日1次清扫地面人行道和车行道，擦拭箱体标识1次，保持干净。
3.3.7 门卫、岗亭每日清扫1次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台及其他台面，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，工、器具排放整齐、有序；监控探头每月擦拭1次；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。
3.3.8 针对蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划；灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠：每年至少进行2次。
3.3.9 地面道路每日清扫1次，清扫结束地面无垃圾、杂物，无卫生死角，目视基本干净、整洁；每年清洁1次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰。
3.3.10 共用雨、污水管道每年疏通2次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
3.3.11 环卫设备完备，合理设置垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站，保持垃圾桶清洁、无异味。
3.4 对园区内绿化管理
3.4.1 整块草地没有明显阔叶杂草；无大面积病虫害，并能及时防治；绿期250日以上，草坪平整，留茬高度控制在100mm以下；无明显的堆物堆料、搭棚、践踏、侵占等现象；根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。
3.4.2 园林树木生长长势正常，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当；树木生长基本正常，没有明显死树和明显枯枝死杈，95％以上树冠基本完整；枝干无较为明显的机械损伤，叶色基本正常，没有严重黄叶、焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在；乔木根部无30cm高以上枯枝，无过长杂草、杂物；无缺株；树林无钉栓、捆绑现象；绿篱生长造型基本正常，叶色正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在5%以下；被啃咬的叶片最严重的每株在5%以下；有蛀干害虫的株数在5%以下。
3.5 对园区内公共秩序维护
3.5.1 专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好；接受过两年以上安全护卫或相关训练，训练有素，掌握基本安全护卫技能，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力。
3.5.2 熟悉超算中心环境，熟悉辅助设备及建筑本体运行维护服务管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对超算中心护卫工作；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具。
3.5.3 当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐。
3.5.4 上岗时精神振作，举止应文明，姿态良好，大方、得体，精神振作，姿态良好，抬头挺胸，注意检查和保持仪表；在执勤时不吸烟、吃零食, 不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不弯腰驼背，前倾后靠。
3.5.5 交接班制度完善，并有工作及交接班记录。
3.5.6 根据超算中心的特殊性，实施特级安全保卫，对于重点部位固定岗位24小时轮流值班。
3.5.7 节假日期间，中标单位须提交特殊时段安全管理方案，经招标单位相关部门审核同意后方可实施。
3.5.8 建立严格规范的应急防范体系，时刻保持不低于编制人数60%的应急战备队伍，以便应对各类突发事件。当发生上述情况时，中标人必须无条件地配合采购单位。
3.5.9 创建与超算中心融为一体的社区文化以及做好超算中心安排的各项参观接待工作。成立超算中心接待礼仪队，负责各类接待活动礼仪工作。
3.5.10 办公区对员工需加班房间进行登记，确保安全。
3.5.11 执行《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规；健全消防组织，建立消防责任制；定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障；制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥。
3.5.12 每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转；每日检测1次喷淋管网水压，发现压力不够，马上检修排除故障；每年模拟火灾操作2次，以熟悉操作和检查消防监控设备。
3.5.13 消防监控室保持清洁，每周至少保洁2次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；每日填写工作记录，建档备查。
3.5.14 封闭停车场由专人管理，车辆进场离场有检查、记录；管理人员责任心强，认真负责；停车场具有交管部门核发的停车场使用证，按照合同约定履行车辆保管责任。
3.5.15 非机动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。专人看护。
3.6 辅助设备及建筑本体运行维护服务档案资料管理
保证辅助设备及建筑本体运行维护服务档案资料的完整性、完好性。
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